Calculadora de Cap Rate Imobiliário
Descubra a taxa real de retorno do seu investimento imobiliário. Calcule o Cap Rate líquido e bruto com base no valor do imóvel, receitas de locação e custos operacionais.
Cap rate = NOI (renda líquida anual) ÷ preço do imóvel. Quanto maior, melhor o retorno do aluguel.
Dados do investimento imobiliário
Preencha os valores ao lado e clique em Calcular Cap Rate para analisar o retorno do imóvel.
Parceiro recomendado
Investimentos Imobiliários Inteligentes
Abra sua conta em uma corretora de valores para diversificar sua carteira com Fundos Imobiliários (FIIs) isentos de imposto de renda mensal.
Como usar a calculadora de Cap Rate
- Informe o valor do imóvel pago na compra ou a cotação de mercado atual.
- Digite o aluguel mensal bruto recebido do inquilino.
- Defina uma porcentagem para vacância anual para prever meses sem locação.
- Adicione a taxa de administração da imobiliária e outras despesas anuais.
- Clique em Calcular Cap Rate para obter o relatório completo de rentabilidade.
Exemplo de cálculo de Cap Rate no Brasil
| Valor do Imóvel | Aluguel Mensal | Custos e Vacância | NOI Anual | Cap Rate Líquido |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 1.800 | R$ 3.800/ano | R$ 17.800 | 5,93% a.a. |
| R$ 500.000 | R$ 3.200 | R$ 6.200/ano | R$ 32.200 | 6,44% a.a. |
| R$ 1.000.000 | R$ 7.500 | R$ 14.500/ano | R$ 75.500 | 7,55% a.a. |
Fórmulas utilizadas no cálculo
| Métrica | Fórmula Matemática |
|---|---|
| Receita Bruta Anual | Aluguel Mensal × 12 |
| Receita Operacional Líquida (NOI) | Receita Bruta − Vacância − Taxa Imobiliária − Despesas Anuais |
| Cap Rate Líquido | (NOI ÷ Valor do Imóvel) × 100 |
| Cap Rate Bruto | (Receita Bruta Anual ÷ Valor do Imóvel) × 100 |
| Payback Simples | Valor do Imóvel ÷ NOI |
Recomendações para investidores imobiliários
- Sempre utilize o Cap Rate Líquido para tomar decisões, pois despesas com vacância e reformas reduzem o retorno real.
- Compare o Cap Rate líquido do imóvel físico com as taxas de juros de títulos públicos e com os dividend yields de Fundos Imobiliários (FIIs).
- Imóveis em regiões com alta demanda têm menor risco de vacância, permitindo aceitar um Cap Rate ligeiramente menor.
- Não esqueça de manter uma reserva de emergência para manutenções estruturais da propriedade.
Perguntas frequentes sobre Cap Rate
É a taxa de retorno que um imóvel alugado gera em um ano em relação ao seu valor de compra ou mercado, sendo a métrica mais usada por investidores imobiliários.
O bruto divide os 12 aluguéis pelo valor do imóvel. O líquido deduz vacância, comissão da imobiliária e custos de manutenção, mostrando o rendimento real obtido.
NOI é a Receita Operacional Líquida (Net Operating Income), calculada subtraindo todas as despesas e vacâncias da receita bruta de locação.
No mercado residencial brasileiro, taxas entre 5% e 7% ao ano são comuns. Imóveis comerciais e galpões frequentemente superam 8% ao ano.
Não. Ele mede unicamente a renda de aluguel. A valorização do patrimônio é um ganho de capital somado à parte no rendimento total.